Ön Ödemeli ve Projeden Konut Alırken Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Günümüzde bazı inşaat firmaları, tüketicilerin daha uygun fiyatlarda konut edinebileceği vaadinde bulunarak, projeden veya topraktan konut satmak için kampanyalar yapıyorlar. Avukat ve Arabulucu Mustafa Murat Kaplan, tüketicileri uyararak, fiyatı ucuz gibi görünen projelerden ev alırken, dikkat edilmesi gereken hususlar konusunda önemli açıklamalar yaptı


Ön Ödemeli ve Projeden Konut Alırken Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Projeden konut alırken dikkat edilmesi gereken en önemli hususun, firmanın bankalar nezdindeki kredibilitesi olduğuna dikkati çeken Avukat Kaplan, ‘Projeden daire alırken krediye uygun projeleri tercih etmelisiniz. Eğer proje krediye uygunsa ve henüz proje aşamasında kredi ile satılabiliyorsa bu durum; banka finansal olarak müteahhitte itibar etmiş anlamına gelmektedir. Zira, ön ödemeli satış sözleşmelerinde bankaların kredili satış yaptırması halinde, projenin bitmemesi halinde kredi miktarı ile sınırlı olmak üzere tamamlama yükümlülükleri vardır. Bir diğer ihtimalde, müteahhit bina tamamlama sigortası yaptırmış ise bu şekilde banka da kredi ile satışa onay verebilmektedir. Binanın tamamlanmama riskine karşılık bu önlemin alınması mağduriyetin önüne geçecektir’ dedi

Konut Alımları İle Merak Edilenleri Cevaplayan Avukat ve Arabulucu Mustafa Murat Kaplan, Şu Önemli Bilgileri Verdi;

NOTERDE YAPILACAK ÖN ÖDEMELİ KONUT/TİCARİ GAYRİMENKUL SATIŞ SÖZLEŞMESİNİ NASIL TANIMLARSINIZ?

Projeden konut/ticari gayrimenkul alım sözleşmesi yani bir diğer adıyla Ön ödemeli konut satış sözleşmesi 6502 sayılı kanunda düzenlenen isimli bir sözleşmedir. 6502 sayılı TKHK m.40/1’de yapılan tanıma göre ön ödemeli konut satış sözleşmesi; “tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği, noterde düzenleme şeklinde yapılan sözleşmedir

KONUTUN TESLİMİ NASIL YAPILIR?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre binada kat irtifakının kurulması ve tapuda kat irtifakının tüketici adına tescil edilmesiyle birlikte zilyetliği devri halinde devir ve teslim yapılmış sayılır

ÖN ÖDEMELİ SATIŞLARDA DEVİR VE TESLİM İÇİN ASIL OLAN NEDİR?

Tüketici ile satıcı arasında ön ödemeli satışlarda devir ve teslim için asıl olan tüketiciye kat mülkiyeti tapusunun verilmesidir. Ancak bazı durumlarda tüketiciye kat mülkiyeti tapusu verilmese bile, tüketicinin konutu tam ve eksiksiz olarak kullanma imkanı veren hallerde teslimin yapıldığını kabul etmiştir. Ön ödemeli konut satışında devir veya teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren 36 ayı geçemez

KAT İRTİFAKI VE ŞERH DURUMLARINI AÇIKLAR MISINIZ?

Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik’te, ön ödemeli konut satış sözleşmesinin, kat irtifakı devrinin tüketici lehine tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte yapılacak yazılı bir sözleşme şeklinde veya noterliklerde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesi ile kurulabileceği ifade edilmektedir. (m. 6/1) Kanaatimizce, şekil şartına ilişkin olarak Yönetmelik’te yer alan hüküm uygulanmalıdır. Zira tapu sicili uygulamasında öncelikle sözleşmenin yapılıp, daha sonra tescil işleminin yapılması söz konusu değildir. Taşınmaz satış sözleşmesinde tescil adeta sözleşmenin kurucu bir unsuru olarak kabul edilmekte ve tescil olmaksızın sözleşmenin yapılamayacağı yönünde bir uygulama ortaya çıkmaktadır. Ön ödemeli konut satışına konu olan taşınmazın tüketici adına tescil edilerek mülkiyetin devri sözleşmenin mantığına terstir. Çünkü ön ödemeli konut satışında esas olan “önce öde sonra teslim al” ilkesidir. Dolayısıyla satıcının taşınmazın mülkiyetini tapuda tüketici adına tescil edip daha sonra tüketicinin bedeli ödemeye başlaması, ön ödemeli konut satış sözleşmesinin tanımına uymamaktadır. Ayrıca, ortada henüz bir konut amaçlı taşınmazın bulunmadığı hallerde, zaten tapuya tescil de gündeme gelmez. Bu durumda ancak Kat Mülkiyeti Kanunu m. 1/2 hükmü gereğince, bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından kat irtifakı kurulabilir. Taşınmaz satış vaadi ise, Türk Medeni Kanunu’nun 1009. Maddesinin 1. Fıkrası gereğince hükmü gereğince tapu kütüğüne şerh edilebilir. Böylelikle, satıcının teminat sağlama zorunluluğunun kat irtifakı devriyle birlikte yapılacak yazılı sözleşmeden veya satış vaadi sözleşmesinden önce yerine getirilmesi gerektiği söylenebilir

TAPU DEVİR ÜCRETLERİNİN ÖDENMESİ KONUSUNDA SORUMLULUK KİME AİTTİR?

Tapu harcının ödenmesi konusunda sorumluluk her iki tarafa da aittir. Kişiler arasında herhangi bir ayarlama yapılmadıkça her iki tarafın da ödeme yapması gerekmektedir. Bu noktada tarafların eşit oranda ödeme yapmaları talep edilecektir

ÖDEME TEK BİR TARAFA DEVREDİLEBİLİR Mİ?

Ödeme tek bir tarafa devredilebilir. Fakat normal koşullarda tapu harcının ödemesinin yapılması her iki tarafın da sorumluluğu altındadır

ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMELERİ İLE BERABER KAT İRTİFAKI VE DİĞER İŞLEMLERDE VEKALETNAME DURUMU NEDİR?

Ön ödemeli konut satış sözleşmeleri ile beraber kat irtifakı ve diğer işlemler için müteahhitler alıcıdan bir vekaletname ister. Bu vekaletnamelerdeki yazılanlar detaylıca incelenmelidir. Zira alıcıdan alınmaması gereken bir yetki alınarak aleyhe işlemler gerçekleştirilebilir

SENETLERDEKİ İFADE SUNUMU ARASINDAKİ FARK NEDİR?

6502 sayılı Tüketici Kanunu’na göre alıcıdan alınan senetler nama yazılı olmak zorundadır.; aksi halde geçersiz sayılır. Fakat müteahhitler tarafından ısrarla “işbu nama” şeklinde düzenlenen değil de ; “işbu emre” şeklinde düzenlenen senet alınmak istenirse kesinlikle bu senetler verilmemelidir. Zira emre yazılı senetler başkalarına devredilebilir, bir faktöring şirketine de verilebilir

SENETLERİN FAKTÖRİNG ŞİRKETLERİNE DEVREDİLMEMESİ İÇİN NASIL İMZA ATILMALI?

6502 sayılı Tüketici Kanunu kapsamında Nama Yazılı olarak düzenlenen senetler faktöring şirketine senedin devredilmesine engel olacaktır. Ancak bunun aksi yönde yani “emre yazılı” olarak verilen senetler faktöring şirketine devredilebilir. O zaman müteahhit binayı yapmadığı ya da geciktiği zaman senetleri ödemiyorum diyemezsiniz. Hem mağdur olup evinizi alamazsınız hem de senetleri 3. Kişilere ödemek durumunda kalabilirsiniz. Yasa her ne kadar senetlerin geçersizliğini belirtse de her senet için ayrı dava açarak ödemezlik defi ileri sürmeniz gerekebilir ve en nihayetinde icra baskısı ile ödemek durumunda kalarak 3. Kişilere ödeme yapıldıktan yıllar sonra iade almak durumunda kalabilirsiniz. Bu nedenle baştan önlem alınması adına senedin nama yazılı şekilde verilmesi çok önemlidir